아파트 매매 시 주의사항 등기부등본 권리관계 확인 매매계약서 작성시 주의 사항까지 완벽 해결 하기

일반적으로 아파트를 매매할 때 대부분의 사람들은 공인중개사 사무소를 거쳐 거래를 하게 되죠 그리고 공인중개사가 안내하는 데로 따르는  경우가 대부분인데요

 

요즘은 정보의 바다라고 해서  조금만 관심을 가지면 아파트 매매 시 알아두어야 할 기본 체크리스트를 알 수가 있죠

 

아파트를 매매할 때는 단순히 가격만 고려하는 것이 아니라 다양한 요소를 꼼꼼히 체크해야 하는데요.

 

실수로 인해 금전적인 손해를 보거나 원하지 않는 거래를 하게 되는 경우가 많으므로, 정확한 정보를 숙지하는 것이 중요합니다.

 

이번 글에서는 아파트 매매 시 반드시 확인해야 할 체크리스트를 항목 별로 정리해 보겠습니다.

 

 

목차     

 

• 아파트 시세 및 시장 동향 확인 하기
• 등기부등본 및 권리관계 확인 하기
• 관리비 및 유지보수 비용 확인 하기 
• 주변 인프라 및 생활 편의시설 체크 하기
• 재건축. 재개발 가능성 확인 하기
• 대출 및 세금 검토 하기
• 매매계약서 적성 시 유의사항
• 잔금지급 및 소유권 이전절차
• 입주 전 체크리스트
• 부동산 전문가 및 상담 활용 
• 마무리

 

아파트 시세 및 시장 동향 확인 하기

내가 매수하고자 하는  지역과 선호하는 아파트 브랜드 원하는 단지 등을 먼저 임장한 후 아파트의 시세를 파악하는 것이 좋습니다

 

시세 확인은 여러 부동산 플랫폼(네이버 부동산, 호갱노노, KB부동산 등)을 활용하여 비교 분석하는 것이 좋고요 또한 최근 거래된 실거래가를 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 확인할 수도 있습니다

 

아파트  거래 가격 동향을 잘 파악하여 차후 아파트 매매 시점에 가격이 더 상승할지 하락할 지도 예측해 봄으로서 매매 계약체결에 도움을 줄 수 있습니다

 

- 동일 단지 내 유사 평형의 최근 거래 가격을  비교 분석해 보는 게 아파트 결정에 도움을 줄 수 있습니다

 

- 인근 지역의 시세 변화 및 매매 동향을 파악해서 가격 변화를 파악해 두시는 게 도움이 됩니다

 

- 부동산 전문가의 의견 청취 하고 종합적인 판단을 하시는 게 좋습니다

 

 

등기부등본 및 권리관계 확인 하기

 

아파트 매매 시 가장 중요한 서류 중 하나가 등기부등본입니다. 등기부등본을 통해 해당 아파트의 소유권과 근저당권, 가압류 여부 등을 꼭 확인하셔야 합니다

 

여기서 중요한 내용은 "대한민국 민법에서 부동산 등기의 공신력은 인정하지 않는다"로 법에서 규정하고 있기 때문에 등기만을 믿을 수가 없는 경우가 있습니다

 

등기의 공신력이 없기 때문에 좀 더 정확하게 하기 위해 근저당은 해당 은행에 직접 전화해서 확인해 보시는  것도 매우 중요한 부분일 수 있습니다

 

아파트 등기부등본(등기사항전부증명서)은 해당 부동산의 소유권 및 권리관계를 확인하는 중요한 문서입니다. 이를 통해 해당 부동산의 법적 상태를 파악할 수 있습니다.

 

- 등기부등본을 확인하는 방법

 

소유자 확인 :갑구에서  현재 소유자가 누구인지 확인

 

가압류 /압류 여부 : 갑구에서 해당 부동산이 법적 분쟁에 휘말렸는지 확인

 

근저당 설정 여부 : 을구에서 은행 등 금융기관의 근저당 설정 여부 확인

 

전세권 및 임차권 : 을구에서 전세계약이 되어 있는지 확인

 

 

- 소유권 

 

최근 거래된 경우 반드시 최신 등기부 확인 실제 매도인이 등기상 소유주인지 확인하시는 게 매우 중요합니다

 

- 근저당 및 채권 관계 

 

근저당이 많으면 해당 부동산이 경매로 넘어갈 위험 있음 은행 대출이나 압류가 설정되어 있는지  직접 은행을 통해 확인하셔야 합니다

 

- 전세권 여부 

 

기존 세입자의 전세 계약이 있는지 꼭 확인하셔야 하는 부분입니다

 

관리비 및 유지보수 비용 확인 하기 

아파트를 매수한 후 예상치 못한 관리비 부담이 생길 수 있습니다 관리비 및 유지보수 문제가 종종 발생하고 있기 때문에 매수인은 매수 부동산의 공인중개사 또는 매도인에게 최근 6개월간의 관리비 내역을 요청할 수 있습니다

 

그동안 체납된 관리비가 있는지 확인하시고 유지보수 비용이 얼마나 드는지 꼼꼼히  체크하셔야 차후에 관리비에 대한 문제 발생 요소를 차단할 수 있어요

 

- 평균 관리비 수준을 파악해 두시면 예산을 파악하는데 도움을 줍니다

 

- 공용 전기, 수도, 난방비 등의 추가 비용을 파악해 두는 것이 좋습니다

 

- 장기수선충당금 적금 현황을 파악해 두는 것이  좋습니다

 

 

주변 인프라 및 생활 편의시설 체크 하기

 

아파트의 입지는 매우 중요한 요소입니다 대중교통과 교육환경 편의 시설의 위치와 거리는 직접 찾아보고 거리 시간도 직접 걸어보고 체크하시는 게 매우 중요합니다 

 

보통은 대중교통 거리를 평균적 시간 소요를 이야기하는 경우가 많은데 사람의 걸음걸이는 여자와 남자와의 차이도 분명히 있기 때문에 직접 도보로 걸어서 시간을 체크하시는 게 정말 중요한 것 같습니다

 

생활의 질을 좌우하는 주변 환경을 고려해야 합니다.

 

- 대중교통 (지하철, 버스 정류장 위치)

 

- 교육환경 (초/중/고등학교, 학원가)

 

- 편의시설 (마트, 병원, 은행, 공원 등)

 

- 소음 및 환경 문제 (철도, 공사 현장 여부)

 

재건축. 재개발 가능성 확인 하기

아파트를 구매할 때 새로 지은 신축 아파트에서 깨끗한 환경과 단지 내에 있는 편의 시설을 이용하려는 경우와 오래된 아파트 지만 재건축. 재개발을 염두에 두고 구축 아파트를 구매하려는 경우가 있는데요 

 

노후 아파트의 경우 재건축 및 재개발 가능성이 있는지는 관할 시청에 정확히 알아보시는 것이 중요합니다 재건축. 재개발은 추진 중에 있다 하더라도 10년 이상 걸리는 경우가 많기 때문에 기간 소요 예상까지 해두는 것이 좋습니다

 

- 재건축 기본 요건

 

준공 후 30년 이상 경과

 

1989년 이전에 지어진 아파트라면 재건축 검토 대상.

 

30년이 안 됐다면 특별건축구역 등 예외 조항이 있을 수 있음

 

- 안전진단 등급

 

재건축을 위해서는 정밀 안전진단에서 D등급 (조건부 재건축) 또는 E등급 (즉시 재건축)을 받아야 합니다

B등급 이상이면 재건축 어려움 

 

- 용적률 (현재 VS법정 기준 비교)

 

현재 용적률이 법적 기준보다 낮을수록 재건축 가능성이 큼

 

예) 법정 용적률 250%인데 현재 150%라면 재건축 시 추가 개발 여력 있음

 

- 건폐율 & 용적률 상향 가능 여부 

 

지방자치단체 (구청, 시청)에서 건축 규제 완화 여부 확인

 

- 도시계획 변경 가능성

 

재건축 추진 시 지자체의 도시계획 및 정책 변화가 중요함

 

해당  지역이 정비구역으로 지정될 가능성이 있는지 확인.

 

- 용적률 및 건폐율 확실히 알아두기

 

재건축 추진 여부 및 조합 설립 진행 상황 체크해 두기

 

인근 지역의 개발 계획도 확인해 두는 것이 좋습니다

 

대출 및 세금 검토 하기

 

아파트 구매 시 자금 조달 계획은 매우 중요합니다 자신의 소득에 따라 대출 여부를 확인하고 매매 대금 대비 얼마를 대출받아야 하는지 대출 한도를 확인하여야 합니다

 

매매 대금 대비 대출 한도를  정확히 파악해 두지 않으면 잔금일에 대출 한도가 매매금액 대비 부족하게 나와 매우 당황하는 경우들이 종종 있기 때문에 대출 한도를 정확하게 파악해 두시는 게 좋습니다

 

또  매달 상환 해야 하는 이자 계획을 세우고  매매 시 대금과 세금까지 꼼꼼한 계획을 미리 세우고, 이에 따른 대출 가능 여부와 세금 부담을 따져봐야 매매 잔금일에 당황하시는 일이 없을 거예요

 

아파트를 구매할 때 대출과 세금은 중요한 요소입니다. 아래에서 각각을 설명해 드릴게요

 

-취득세 (구매 시 발생)

 

1 주택자 :1~3%

 

2 주택 이상 :8%

 

3 주택 이상 :12%

 

-재산세 (보유 시 발생)

 

공시가격에 따라 0.1~0.4%

 

종합부동산세는 일정 금액 이상(공시가격 11억 원 초과) 일 때 부과

 

- 양도소득세 (매도 시 발생)

 

1 주택자(2년 이상 보유 & 실거주 2년):비과세 (9억 초과분 과세)

 

단기 매도(1년 이내) :세율 70%

 

각 종 세금은 매년 세율이 달라질 수 있으므로 정확한  세율은 확인해 보시는 게 좋습니다

 

매매 계약서 작성 시 유의사항

매매 계약서는 법적 효력을 가지는 중요한 문서이므로 신중하게 검토해야 합니다. 법적 분쟁을 방지하고 거래의 안정성을 확보하기 위해 꼼꼼히 확인해야 합니다

 

공동 소유일 경우 모든 소유자의 동의가 필요하고  당사자가 대리인일 경우 위임장과 인감증명서, 신분증과 대리계약 할 수 있는지 정확한 정보 또한 요구해야 합니다

 

- 아파트 매매 계약서 작성 시 유의사항

 계약 당사자 확인 - 매도인과 매수인의 신원을 정확히 기재

매매 대상 아파트 정보 명확히 기재 - 주소 등 등기부상 정보를 명확히 기재

 

매매 대금 및 지급 방법 - 계약금, 중도금, 잔금 지급일 등을 사전에 합의

 

소유권 이전 및 인도 조건 - 소유권 이전 등기 잔금 지급 후 즉시 명시

 

계약 해제 및 위약금 -계약 시 해제 조건을 명시하여야 합니다

 

특약 사항 기재 (중요) - 계약서와 다른 구두 합의는 효력이 없음 반드시 특약 사항 기재

 

계약서 서명 및 날인 - 지필 서명 및 인감 날인

 

 

잔금 지급 및 소유권 이전 절차

 

잔금을 지급할 때는 반드시 소유권 이전 등기 절차를 함께 진행해야 합니다 아파트 매매 거래에는 많은 금전이 오고 가기 때문에 소유권 이전 절차를 명확하게 진행하여야 합니다

 

그렇지 않으면 소유권에 문제가 발생할 수 있고 등기에도 여러 가지 저당권 문제가 발생할 수 있습니다 주요 문제와 그에 대한 대처 방안을 정리해 보겠습니다.

 

 - 잔금 지급 전 준비

 

잔금을 지급하기 전에 다음 사항을 미리 확인해야 합니다.

 

등기부등본 확인-  근저당권(대출), 가압류 등 권리관계를 체크

 

잔금 대출 준비 - 잔금 부족 시 주택담보대출 진행

 

공과금 및 관리비 정산 - 기존 소유자가 미납한 금액 확인

 

중도금대출 상환 여부 확인 - 필요시 매수자가 승계 가능

 

- 잔금 지급

 

계약서에 명시된 일정에 맞춰 잔금 지급

 

보통 매도인 계좌로 직접 이체

 

잔금 지급과 동시에 매도인은 소유권이전등기 서류 전달

 

- 자금 지급 후 해야 할 일

 

취득세 납부 (30일 이내) -미납 시 가산세 발생

 

전입신고 및 확정일자 받기 - 보증금 보호를 위해 필수

 

관리사무소에 소유권 변경 신고 - 관리비 고지서 변경

 

입주 전 체크 리스트

 

입주 전 최종 점검을 통해 하자나 문제를 확인하는 것이 중요합니다.

아파트 입주 전에 체크해야 할 항목들을 정리해 보면 입주 전 점검, 행정 절차, 입주 후 정리로 나뉘어 볼 수 있습니다 

 

- 입주 전 점검 (하자 및 시설 확인)

 

도어록 & 현관문 - 도어록 작동 여부, 비밀번호 변경, 문 단차 및 소음 확인

 

전기 & 조명 - 스위치, 콘센트 작동 여부, 누전 차단기 테스트

 

수도 & 배수 - 싱크대, 세면대, 욕실 배수 확인 (물 내려가는 속도, 누수 여부)

 

난방 & 보일러 - 온수 작동, 난방 테스트, 보일러 누수 확인

 

창문 & 방음 - 창문 단차, 새시 밀폐력, 방음 상태 확인

 

벽 & 바닥 - 벽지 뜯김, 곰팡이, 바닥 긁힘 및 들뜸 체크

 

화장실 & 환기 - 배수구 냄새, 환풍기 작동 여부

 

가스 - 가스 누출 여부, 중간밸브 잠금 확인

 

공용시설 - 주차장, 엘리베이터, 관리실 위치 확인

 

- 하자가 있다면

 

입주자 사전 점검 기간에 관리사무소 또는 건설사에 즉시 신고

 

사진/동영상 촬영 후 입주자카페 또는 아파트 관리소에 접수

 

- 행정 절차 (서류 및 공과금 정리)

 

전입 신고 (주민센터 방문 or 정부 24 온라인)

 

전기, 수도, 가스 명의 변경

 

인터넷 & TV 개통 신청

 

우편물 주소 변경 (은행, 보험, 카드사 등)

 

자동차 주소 변경 (필요시)

 

관리비 자동이체 신청

 

- 입주 후 정리 (이사 및 정리 팁)

 

가구 배치 및 동선 체크 (미리 도면 활용)

 

입주 청소 (특히 배수구, 창틀, 에어컨 필터)

 

정수기, 에어컨 이전 설치 확인

 

쓰레기 배출 방법 (분리수거 장소, 대형 폐기물 신고 방법 확인)

 

이웃과 인사 (층간소음 예방 및 원활한 생활을 위해)

 

부동산 전문가 및 상담 활용

 

아파트 거래는 큰 금액이 오가는 만큼 전문가의 조언을 받는 것이 안전합니다.

 

아파트 등기상 별다른 문제가 없을 경우에는 큰 문제가 발생하지 않겠지만 아파트 등기상에 문제가 있을 시에는 부동산 중개사뿐만 아니라 법률 전문가와 상담하여 아파트 매매 상황에서 발생할 수 있는 문제들을 

 

사전에 방지하여 재산상 손해가 발생하지 않도록 조치하는 것이 좋습니다

 

마무리 

아파트 매매는 단순히 가격 협상만으로 끝나는 것이 아니라, 다양한 요소를 종합적으로 고려해야 하는 과정입니다.

 

내가 선택한 아파트의 미래 가치와 현재 내가 소유한 자본금과 부족한 자금을 어떻게 보충을  할 것 인지 여러 가지 요인에서 생각하고 결정해야 합니다

 

또 아파트를 소유한다는 것은 인생에 있어서 매우 중요한 자산 형성의 과정이고 이 자산 형성의 과정에서 큰 자본금이

소요되며 자칫 잘못하게 되면 큰 리스크를 안게 될 것입니다

 

위의 열거한 체크리스트를 활용하여 내 소중한 자산을 선택하고 소유하는 과정에서 더욱 안전하고 성공적인 아파트 매매 거래가 되는데 도움이 되는 글 이 되었으면 좋겠습니다